Buen Momento del Mercado de Finca Raíz en Colombia. Aprendiendo de las Lecciones del Pasado.

Hace unos días uno de mis clientes extranjeros me preguntaba, un poco sorprendido con la gran cantidad de proyectos de construcción que veía en cada esquina, ¿De donde salían tantos compradores para tanta oferta de proyectos de vivienda?.  La verdad es que aún estando en este negocio en el día a día, la pregunta también me  tomó por sorpresa. Y es que los que nos dedicamos al desarrollo y comercialización  de la finca raíz algunas veces olvidamos reflexionar sobre cuanta capacidad de asimilación tiene el mercado en cierto momento, y tal vez a veces nos dejamos llevar por la euforia de los negocios y creemos que esto va a ser así por siempre.
En Colombia el mercado de la finca raíz siempre ha sido rentable en el largo plazo.  Este ha estado asociado con la prosperidad y el deseo de superación de la gente.  Además las condiciones en los últimos años se han dado para que en estos momentos estemos pasando por una época de alta rentabilidad en la inversión inmobiliaria.
Una de las primeras razones más obvias es el crecimiento de la economía. La economía colombiana ha tenido un crecimiento constante en los últimos 5 años con tasas promedio por encima del 6%.  En el primer trimestre de este año nuestro país alcanzo a crecer en un 8%, la tasa más alta en los últimos 30 años.  A medida que la economía local crece, los precios de finca raíz suben, y cuando esta decrece estos bajan. Tiene sentido no?
Un factor importante ha sido la estabilidad en las tasas de interés de largo plazo.  El promedio de tasas de interés para créditos distintos al de interés social (el subsidiado por el gobierno), actualmente está en el 16%, una de las mas bajas desde el año 2002.
Otra forma de analizar el comportamiento del mercado inmobiliario,  es mirar los niveles de desempleo. Aunque a Junio de este año la tasa de desempleo a nivel nacional se incrementó del 10,5% al 11,1%, en los 13 principales centros urbanos del país, ésta disminuyó del 12,5% al 11,7%. Esto explica en gran parte el auge de ciudades intermedias como Bucaramanga, Cúcuta y Pereira las cuales tuvieron la mayor disminución en el índice de desempleo,  y de ciudades más grandes como Bogotá, Medellín y Cali con una disminución moderada.
Crecimiento económico, bajo desempleo, tasas estables,  aumento de la inversión extranjera, todas estas son buenas señales. Esto respondería en parte la pregunta de mi cliente. Pero surge entonces, el gran interrogante: Hasta cuando?.
Basta mirar lo que esta ocurriendo en los Estados Unidos para comparar y analizar con nuestras experiencias los factores comunes en los ciclos en los que se mueve normalmente el negocio de la construcción.
Cuando inicie invirtiendo en el mercado de finca raíz de los Estados Unidos, en el sur de la Florida a finales del 2004, las tasas de valorización anual desde el año 2000 eran en promedio del 20 al 25 por ciento. Muchos proyectos se vendían hasta 3 o 4 veces en lapsos de tiempo absurdamente cortos y cada vez nuevos proyectos eran sacados a la venta.
Hasta los más expertos y renombrados analistas en Colombia, quienes también eran inversionistas en este mercado,  predecían que continuaría así por siempre.  Que paso?  En el 2006 los precios frenaron su alza, muchos inversionistas que gracias a la “flexibilidad” de los bancos se habían apalancado sobre la futura valorización de los inmuebles, se dieron cuenta que no tenían cómo pagar sus hipotecas, desencadenando una caída en los precios cuyas consecuencias aún están por verse.
Los Colombianos aprendimos esta lección a finales de la década de los noventa, cuando después de gozar también de un auge especulativo entre  los años 90 y 95, el incremento en las tasas de interés hicieron colapsar el sistema de financiación a largo plazo UPAC, dejando en serios problemas al sistema financiero, los desarrolladores y  en mayor proporción al comprador raso.  La resaca duró al menos 4 años.
En este momento son más los factores favorables que desfavorables para asumir que el auge en Colombia puede mantenerse unos dos años más.  Un reciente informe de Fedelonjas sugiere que “ahorrar e invertir en finca raíz en el 2008 todavía será un buen negocio, pues la renta total será superior a 16 por ciento anual”. Sin embargo no debemos olvidar las lecciones del pasado y la que esta viviendo nuestro vecino del norte, para que el buen momento actual no nos lleve a cometer los mismos errores de siempre.
Mauricio Jaimes
www.buycolombiarealty.com

7 comentarios

  1. Hola Mauricio

    Excelente artículo, es muy bueno conocer la experiencia de alguien que ha estado en el negocio de bienes raíces por ya un buen tiempo. Hace algunos meses estuve viendo todo el contenido que ofreces para que muchos extranjeros tengan un poco mas de conocimiento acerca de la industria inmobiliaria Colombiana, es bueno encontrar a un paisano trabajando fuertemente en este mercado y al mismo tiempo siendo activo y productivo en Internet. Espero visitar San Gíl Santander para final de este año, hermosa tierra.

    Un abrazo

  2. Fecha: Miami, Enero de 2008

    Apreciados Señores:

    Somos una importante Compañía Constructora en Miami (USA), deseamos establecer alianza con inmobiliarias hispanas para Promoción y Ventas en América Latina, de nuestro exclusivo proyecto INFINITY AT BRICKELL (Miami, FL) -actualmente en construcción-. Ofrecemos Material de Apoyo y un Magnífico Plan de Compensación. !!

    Si deseas conocer con detalle esta Oportunidad de Negocios y contactar al oferente, visita:

    http://realestate-offers.info/infinity/spanish-01.htm

  3. Hola, Quisiera saber si es un buen momento para invertir en propiedad en Colombia especificamente en Medellin en el sector del poblado. Gracias

  4. Mariluz, actualmente (segunda mitad del 2008) muchos de los factores macroeconomicos que mencione en el articulo estan en desaceleracion. Se estima que el crecimiento del pais estarà entre 4 y 5% nada mal para un pais como el nuestro, sin embargo inferior casi en la mitad al del año pasado 2007.
    Igualmente el banco de la republica en Julio /2008 incremento las tasas de interes en 25 puntos basicos, factor que pude desestimular la inversion en finca raiz.
    Considero que aunque la economia en general ha tenido una desaceleracion, para el caso de la finca raiz, aunque la valorizacion no serà muy alta en el corto plazo (1 a 2 años), igualmente serà una inversion por encima del promedio y estable en el largo plazo. Ciudades como Medellin y Bogota seguiran siendo atractivas y con mercados de compra venta activos.

  5. Mauricio, muy buen pronostico del sector de la propiedad raiz, te cuento a los demas que lean este comentario, que PROTUCOLSA SA es una empresa que ha diseñado, esta comercializando, construira y luego administrara vla CIUDADELA SIBARIS, un megaproyecto en el oriente antioqueña, al lado de la represa de GUATAPE Y COLONDANDO CON ESTE MUNICIPIO, alli en 65 gectares, construiremos 118 mil metros, con un HOTEL SPA, HOSPITAL INTERNACIONAL, CASINO, MALL COMERCIAL Y TRES CONDOMINIOS, le estamos apostando al turismo de la salud, el 80% de nuestros futuros clientes seran del extranjero. y los estamso comercializando por medio de titulos, lo que hace que con con poco dinero una persona se haga copropietarrio. Buscamos operadores nacionales e internacionales como tu empresa para apalancar las ventas.

    muchas gracias

  6. Hola,

    Leí el artículo, es muy bueno, pero ya estamos a finales del 2009.

    ¿Como ves el panorama para invertir en vivienda en bogotá ya sea en este año o para el proximo?.

  7. Cuando escribimos el articulo pronosticabamos un auge hasta finales del 2009. la verdad es que los hechos nos han dado la razon, incluso con mejores perspectivas de lo esperado. Actualmente los incentivos hipotecarios del gobierno y las bajas tasas de interes han mantenido el dinamismo de la industria. Sin embargo siempre he dicho que si se quiere invertir para especular se pueden llevar desagradables sorpresas.

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