Hace unos días uno de mis clientes extranjeros me preguntaba, un poco sorprendido con la gran cantidad de proyectos de construcción que veía en cada esquina, ¿De donde salían tantos compradores para tanta oferta de proyectos de vivienda?. La verdad es que aún estando en este negocio en el día a día, la pregunta también me tomó por sorpresa. Y es que los que nos dedicamos al desarrollo y comercialización de la finca raíz algunas veces olvidamos reflexionar sobre cuanta capacidad de asimilación tiene el mercado en cierto momento, y tal vez a veces nos dejamos llevar por la euforia de los negocios y creemos que esto va a ser así por siempre.
En Colombia el mercado de la finca raíz siempre ha sido rentable en el largo plazo. Este ha estado asociado con la prosperidad y el deseo de superación de la gente. Además las condiciones en los últimos años se han dado para que en estos momentos estemos pasando por una época de alta rentabilidad en la inversión inmobiliaria.
Una de las primeras razones más obvias es el crecimiento de la economía. La economía colombiana ha tenido un crecimiento constante en los últimos 5 años con tasas promedio por encima del 6%. En el primer trimestre de este año nuestro país alcanzo a crecer en un 8%, la tasa más alta en los últimos 30 años. A medida que la economía local crece, los precios de finca raíz suben, y cuando esta decrece estos bajan. Tiene sentido no?
Un factor importante ha sido la estabilidad en las tasas de interés de largo plazo. El promedio de tasas de interés para créditos distintos al de interés social (el subsidiado por el gobierno), actualmente está en el 16%, una de las mas bajas desde el año 2002.
Otra forma de analizar el comportamiento del mercado inmobiliario, es mirar los niveles de desempleo. Aunque a Junio de este año la tasa de desempleo a nivel nacional se incrementó del 10,5% al 11,1%, en los 13 principales centros urbanos del país, ésta disminuyó del 12,5% al 11,7%. Esto explica en gran parte el auge de ciudades intermedias como Bucaramanga, Cúcuta y Pereira las cuales tuvieron la mayor disminución en el índice de desempleo, y de ciudades más grandes como Bogotá, Medellín y Cali con una disminución moderada.
Crecimiento económico, bajo desempleo, tasas estables, aumento de la inversión extranjera, todas estas son buenas señales. Esto respondería en parte la pregunta de mi cliente. Pero surge entonces, el gran interrogante: Hasta cuando?.
Basta mirar lo que esta ocurriendo en los Estados Unidos para comparar y analizar con nuestras experiencias los factores comunes en los ciclos en los que se mueve normalmente el negocio de la construcción.
Cuando inicie invirtiendo en el mercado de finca raíz de los Estados Unidos, en el sur de la Florida a finales del 2004, las tasas de valorización anual desde el año 2000 eran en promedio del 20 al 25 por ciento. Muchos proyectos se vendían hasta 3 o 4 veces en lapsos de tiempo absurdamente cortos y cada vez nuevos proyectos eran sacados a la venta.
Hasta los más expertos y renombrados analistas en Colombia, quienes también eran inversionistas en este mercado, predecían que continuaría así por siempre. Que paso? En el 2006 los precios frenaron su alza, muchos inversionistas que gracias a la “flexibilidad” de los bancos se habían apalancado sobre la futura valorización de los inmuebles, se dieron cuenta que no tenían cómo pagar sus hipotecas, desencadenando una caída en los precios cuyas consecuencias aún están por verse.
Los Colombianos aprendimos esta lección a finales de la década de los noventa, cuando después de gozar también de un auge especulativo entre los años 90 y 95, el incremento en las tasas de interés hicieron colapsar el sistema de financiación a largo plazo UPAC, dejando en serios problemas al sistema financiero, los desarrolladores y en mayor proporción al comprador raso. La resaca duró al menos 4 años.
En este momento son más los factores favorables que desfavorables para asumir que el auge en Colombia puede mantenerse unos dos años más. Un reciente informe de Fedelonjas sugiere que “ahorrar e invertir en finca raíz en el 2008 todavía será un buen negocio, pues la renta total será superior a 16 por ciento anual”. Sin embargo no debemos olvidar las lecciones del pasado y la que esta viviendo nuestro vecino del norte, para que el buen momento actual no nos lleve a cometer los mismos errores de siempre.
Mauricio Jaimes
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